Аршином мерить только право?

Оставлен klachkov Пт, 2008-09-12 05:19
ВложениеРазмер
Image icon article_1202821300_144011.jpg14.1 КБ

"Наш Красноярский край", №22 от 12.09.2008

Широка страна моя родная, только нет в ней свободных земель

Галина КАЛИНИНА – руководитель подразделения некоммерческого партнерства «Кадастровые инженеры» по Красноярскому краю, которое сегодня является крупнейшим в России профессиональным объединением в области кадастровой деятельности. До недавнего времени единственным источником стандартов являлось государство. Переход к саморегулированию предполагает, что стандарты будут приниматься самими участниками рынка и только небольшая их часть будет утверждаться государством.

Когда «да» почти что «нет»

– Галина Ивановна, можно ли выкупить земельный участок у государства рядовому гражданину?

– Очень острый вопрос. Если теоретически, то – да, а практически для рядового гражданина – почти нет. Несмотря на гигантскую территорию нашей страны, свободные земли в пригодных для жизнедеятельности человека местностях практически отсутствуют. Только лес занимает две трети площади. Вот и получается, в самой богатой землей стране мира – дефицит этой самой земли. Это одна из причин того, что право граждан на приобретение земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, продекларировано законом, а фактически приобретать-то почти нечего.

Аукционы и захваты

– Если все-таки повезло и свободный, извините, кусок земли нашелся?

– В случае если все-таки свободные участки имеются, приобрести участок в собственность можно на аукционе. Органами власти такая информация о торгах должна размещаться в СМИ или на официальном сайте исполнительных органов власти. Для участия в аукционе нужно внести залог, величина которого зависит от начальной цены участка.

Если вы желаете приобрести в собственность участок, который еще не сформирован, т.е. не определены границы, не проведен государственный учет и, соответственно, он не выставлен на аукцион, нужно написать заявление в органы местного самоуправления. В случае если земельный участок может быть продан, а не зарезервирован, например, для муниципальных или государственных нужд, скорее всего, вас попросят обеспечить изготовление всей необходимой документации. Эта процедура долгая и дорогостоящая. Стоимость ее зависит от сложности, размера участка и количества согласований, которые нужно получить для его покупки, например, от архитектурного органа, посторонних землепользователей и т.д. После всех этих процедур орган власти публикует информацию о продаже земли, и если на нее найдется хотя бы еще один претендент, то участок выставят на аукцион.

Другой случай: вы решили приобрести земельный участок, который, казалось бы, никем долгое время не используется. Смело идите с конкретным предложением в орган власти. При этом будьте готовы к тому, что некоторые чиновники начнут намеренно затягивать процедуру оформления и согласования документации, ставить непреодолимые условия. Все это наводит на мысли о необходимости давать взятки, платить непосредственно в карман бюрократу дополнительную мзду. Конечно, такой способ «приобретения» земельных участков многим гражданам тоже не по силам.

– Какова ситуация в Красноярске? Имеется ли у нас своя специфика?

– В городе Красноярске даже крупные, имеющие достаточные средства компании сбились с ног в поисках свободных участков, что же остается делать рядовому гражданину? Идти на вторичный рынок? Но не у каждого имеется возможность приобрести земельный участок по рыночной стоимости.

На фоне дефицита участков некоторые компании прибегают к незаконным методам захвата земельных участков, принадлежащих частным собственникам, вплоть до поджогов и угроз. Как правило, это земельные участки, которые выгодно расположены для размещения или расширения крупных объектов, и которые соответствуют генплану развития города.

В основном же сейчас для инвестиционно-строительных компаний более привлекательными являются площадки бывших промышленных зон, чем районы, где нужно сносить ветхое жилье и переселять владельцев.

Мечты спекулянта

– Пригородные земли под Красноярском сейчас в спешном порядке оформляют и продают. Скупщики этих земель – москвичи?

– Наверное, уже ни для кого не секрет, что в ходе реализации плана создания Красноярской агломерации границы краевого центра будут расширены за счет прилегающих территорий и населенных пунктов. Один из объектов агломерации – так называемый авиационный хаб, который займет значительную площадь. Естественно, собственники недвижимости пригородной зоны попытаются извлечь из этой ситуации выгоду. Именно это мы сейчас и наблюдаем: спрос на земли в пригородных районах во всех направлениях и неминуемый рост цен. Например, если два года назад средняя цена земельного участка для индивидуального жилищного строительства в Емельяново была около 250 тысяч рублей, то сегодня его стоимость зашкаливает за миллион рублей, и это, конечно, не предел.

Более низкие цены – за земли сельхозназначения – 30–50 тысяч рублей за сотку. Это объясняется разрешенным использованием земель, и опять-таки – не каждый дольщик может запросто выложить около 20 000 рублей на оформление выделения доли. Однако находятся богатые инвесторы, которые обеспечивают оформление необходимых документов и покупают эти земли с твердой уверенностью, что в ближайшем будущем на этой пашне будет вестись строительство. Многие намерены просто ею спекулировать. Кто эти богатые инвесторы? Красноярский край является инвестиционно привлекательным регионом не только для красноярцев, но и для инвесторов из других регионов, и москвичи не являются исключением. Но, по большому счету, тревогу вызывает не то, кто купил, а то, какова дальнейшая судьба этих земель. Ведь только единицы из числа купивших планируют использовать угодья по назначению. Здесь должна быть обозначена четкая позиция власти по отношению к использованию таких земель.

Урок Сочи

– Красноярская агломерация – проект государственный. Не рискуем ли мы оказаться в ситуации, в которой оказался город Сочи? Как только было объявлено о победе этого города в борьбе за право проведения Олимпийских игр, многие быстро смекнули, что на земельных участках, требующихся для строительства спортивных объектов, можно хорошо заработать.

– Земельный вопрос в Сочи действительно стал самым проблемным. Не исключено, что в определенный момент рыночные цены на земельные участки и у нас могут достигнуть такой планки, что никаких инвестиций и бюджета не хватит для реализации проекта агломерации. Так в Сочи, например, планировалось выкупить у частных собственников около 700 гектаров земли. По официальным данным, изначально в олимпийском бюджете на эти цели было заложено 82 млрд рублей. Однако с учетом резкого подорожания сочинской земли даже компенсация более чем в миллион рублей за сотку не устраивала владельцев участков. Пришлось принимать нашумевший закон, который установил размеры выплат куда более скромные, чем рыночная стоимость. Участникам нашего рынка остается учесть уже имеющийся опыт и не допустить возникновения подобных ситуаций. Здесь многое зависит от своевременных и грамотных действий органов власти.

(Продолжение темы – в следующем номере «НКК»)

По данным управления Роснедвижимости, в структуре земель Красноярского края земли лесного фонда составляют 65,7% (155565,0 тыс. га), земли сельскохозяйственного назначения – 16,8% (39865,9 тыс. га), земли запаса – 12,9% (30506,1 тыс. га), земли особо охраняемых территорий и объектов – 4,1% (9589,3 тыс. га), земли водного фонда – 0,2% (572,6 тыс. га), земли населенных пунктов – 0,2% (349,1 тыс. га), и на земли промышленности и земли иного специального назначения приходится 0,1% (231,7 тыс. га).